经过了假期后的调整，上周济南楼市正式开启“金九”模式。不仅是成交量较9月首周有了明显的增加，开发商的推盘热情也提高了不少。经过了假期后的调整，上周济南楼市正式开启“金九”模式。不仅是成交量较9月首周有了明显的增加，开发商的推盘热情也提高了不少。
一、楼市成交分析
网易房产数据分析：2015年9月7日-2015年9月13日，济南商品房(楼盘)共成交2510套，相比前一周的1912套增加了598套，环比上涨31.28%。其中，住宅成交1566套，比上周增加了213套，环比上涨15.74%;储藏室(地下室)成交825套，环比增加452套;商业用房共成交34套，减少了36套;车库成交46套，环比增加17套;办公用房成交22套，减少了55套;公寓成交3套，厂房成交0套，其他用房成交14套。
上周，济南商品房销售回归正常水平，日均成交量较之前有了明显的回温。从以下柱状图来看，周一至周五的成交量全部都在350套以上，除了周末出现小幅的下滑外，整体表现还是非常不错的。
众所周知，进入8月后，楼市新政连续出台，纷纷为“金九银十”增添动力，然而进入9月的首周，楼市恰逢三天假期，所以并未交上满意的成绩，但从楼盘的到访量来看，楼市暖意十足却是不争的事实。根据济南世联怡高的统计显示，上周济南共有5个项目推出房源，其中2个为新项目首次开盘，从相关的数据来看，入市楼盘的去化率表现均较为不错，但由于2个新项目房源成交均价较高，预计会拉高本周住宅的成交均价。从成交来看，济南购房者的入市热情已被充分调动起来。
二、上周楼市政策
1.山东下文力促房地产业转型升级 2018年淘汰毛坯房
山东省政府办公厅日前印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，方案中显示，山东将加快房地产“去库存化”，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房，缓解“上学难”、“入托难”问题。另外，还将研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅将实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。此外还指出，将把房产租赁作为重点行业来培育，大力盘活闲置住房，努力降低房屋空置率。
焦点1 滞销商业用房可改造为中小学
记者了解到，山东将实行“供需双向调节”，努力消化库存商品房。上述实施意见提出，各地政府可采用贴息、补助等方式，鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑，改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室+实验室+茶社或咖啡屋+办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等。
山东明确提出，对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼，可由政府收购或长期租用，改造为中小学、幼儿园用房。另外，还将允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者，将住宅、公寓登记注册为营业场所。
焦点2 20年住宅小区将改造5年内实现物业全覆盖
上述实施方案明确提出，新竣工商品房项目将全部实行物业管理。另外，山东还将发挥行政和市场的作用，对1995年前建成的城镇和工矿区老旧住宅小区全面开展整治改造，用5年时间基本完成整治改造任务，实现物业管理全覆盖，解决弃管小区居民生活环境恶化问题。
在养老地产的打造方面，山东将开发建设集居住、服务、商业、医疗护理、休憩娱乐等功能于一体的综合性养老社区，在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓，在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施。
焦点3 2018年新建高层住宅淘汰毛坯房
转变住房建造模式，也是山东助推房地产业转型升级的重要一环。记者了解到，山东将引导开发企业从委托设计入手，组织实施“土建装修一体化”，建设销售成品住房，避免施工过程中的拆改，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费、环境污染和安全隐患。
下一步，山东将研究制定地方强制性技术标准，2017年设区城市新建高层住宅将实行全装修，2018年新建高层、小高层住宅淘汰毛坯房。另据了解，对全装修商品住宅，在销售时将实行毛坯房和装修分别计价，分别开发票，分别纳税。
焦点4 已建小区没配建学校 2017年年底前建完
《山东省房地产业转型升级实施方案》中提出，未按规划条件和建设条件意见书要求完成配套建设、不能同步交付使用的项目，住房城乡建设部门将不予办理竣工综合验收备案，不动产登记经办机构不予受理不动产登记申请。
上述实施方案还提出，将突出落实中小学配建要求，解决好城镇中小学“大班额”问题。已建成小区因开发企业原因未达到配建要求的，责成开发企业在2017年年底前完成，否则记入不良信用记录，重新核定开发资质，限制或停止其承接新的开发项目;违反规划在中小学用地上进行违法建设的，责令拆除，限期按规划要求完成中小学建设。
焦点5 在编在岗农村教师 买商品房可优惠
实施方案还提出，政府原则上不再直接投资集中建设公共租赁住房。各地可在农村中小学、乡镇卫生院驻地或附近，由政府收购或租用合适的商品房，用作在岗教师、支教教师、顶岗实习师范生和在岗医护人员周转宿舍，租金标准可参照当地公租房政策执行，同时，鼓励在编在岗的农村教师和乡镇卫生院医护人员在县城(县级市、区政府驻地)购买商品房，可由当地教育、卫计部门组织，以优惠价格共同购买。
2. 济南2015版房屋租赁合同征民意 禁止按床位出租
今后租房将有正规合同文本啦。7日，市住房保障和房产管理局、市工商行政管理局联合公示《济南市房屋租赁合同(2015版)(征求意见稿)》(以下简称《合同》)，现向市民及社会各界公开征求意见。
租赁备案 居住房屋不得按照床位出租
《合同》规定商品房屋租赁，应当符合规定的条件和标准。按照相关规定，济南市出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租。住宅不得擅自用于生产或餐饮、娱乐、网吧、旅馆等经营活动。为了方便租住小区的后续管理，《合同》还要求出租人应当向业主委员会或者物业服务企业提供承租人的联系方式。同时，签订《合同》后，租赁双方应当到该房屋所在区房管局办理房屋租赁合同登记备案。
《合同》规定租赁期间，该房屋及本合同附件中列明的附属设施、设备有损坏或故障时，出租人负责修复。使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施、设备损坏或发生故障的，承租人应负责修复。
抵押出售 房屋出售，房客同等条件下享优先购买权
出租过程中，出租人需要将房屋抵押的，应提前书面通知承租人，并在房屋抵押后当事人协议处分该房屋前告知承租人。出租人如果出售出租房屋的，也应提前书面告知承租人。上述两种情况发生时，承租人在同等条件下享有优先购买权。
《合同》中明确了几种情况的解约条件。因为房屋被征收、被损毁等不可抗力造成的解约，承租人只需按照实际使用时间结算租金。出租人该交房却未交房，书面催告后仍不交房，以及该房屋不符合合同约定，存在重大质量缺陷，不能正常使用的，视为出租人违约，承租人有权单方解除本合同，并要求赔偿。租赁期间，非合同约定的情况，不管是出租人提前解约，还是承租人中途擅自退租的，都应该按照提前收回的天数，或者退租的天数一定倍数来支付违约金。若违约金不足抵付损失的，责任方还应负责赔偿。
三、上周推盘项目
根据济南世联怡高统计的数据显示，上周济南共有5个项目推出房源，2个新项目入市，3个项目加推新房源。分别是：名悦山庄、祥泰?和院、中建锦绣城、鑫苑世家公馆以及恒大世纪广场。另外根据网易房产的统计，上周除了这5个项目外，重汽翡翠雅郡也推出了新房源，并于9月12日开盘。
名悦山庄9月10日首次开盘，面世以来，项目的关注度一直较高。由于项目位于龙奥核心区，且定位高端，所以房源价格相对较高。此次首开，名悦山庄推出7、10、11、12、14#楼，共220套房源，多以140平米以上的大户型为主，95㎡两室仅推出22 套;项目前期蓄客400组，当天成193套。由于项目的定位，所以开盘当天成交均价为17000元/平米，认筹5万抵7万，5万抵8万，按时签约总房款优惠5000，一次性98折，按揭99折。
祥泰·和院于9月12日进行了首次推盘，推出2、3#楼，共168套房源;户型为75平米两室(36套)、130平米三室(72套)、82平米两室(30套)、100平米两室(30套);项目 8月22日开始认筹，开盘当天成交130套，去化率为77%。由于项目位置较好，所以成交均价也相对较高，为16000元/平米。
中建·锦绣城9月12日加推11地块6#楼，共248套房源;户型为92平米两室(124套)、101 平米三室(62套)、125平米三室(62套)。项目从9月3日开始认筹，共认筹30组，由于前期蓄客一般，所以开盘当天仅成交33套。
鑫苑世家公馆9月12日加推3#楼，共132套房，开盘当天成交量一般，仅为 30套，成交均价6350元/平米。
恒大世纪广场于9月12日进行了小范围的加推，共推出62套房源。由于并没有明显的蓄客期，所以开盘当天仅成交20套，成交均价8100元/平米。
四、土地市场
上周济南土地市场无新增、无成交。 |
